Как купить правильно комнату в коммуналке?

Для начала хотел бы пояснить немного по поводу соседей. Дело в том, что при продаже части любого объекта недвижимости, который пренадлежит вам на правах общедолевой собственности, то владелец или владельци оставшейся части имеют право первоочередной покупки, на условиях, выгодных вам. Если же выдвинутые вами условия их не устраивают, то они должны дать нотариально удостоверенный отказ от первоочередного права покупки. Если же они не хотят не покупать, не давать отказ — то это создаёт вам определённые трудности, но не лишает вас права на продажу части или доли, принадлежащей вам. Соседи по коммуналке — это тоже сособственники вместе с вами коммунальной квартиры, поэтому, продавая свою комнату — в первую очередь вы должны предложить купить её вашим соседям. . Если они, как в вашем случае, не хотят не покупать, не отказываться от первоочередного права покупки, то
есть три пути. Первый — это тот, который указала Марина. Через оформление договора дарения. Этот путь более прост. Но есть один нюанс — дарение всегда можно отозвать обратно. Тоесть даритель может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке. Поэтому подобные сделки чаще всего совершаются между близкими людьми. Чужие люди, знающие все подводные камни такого договора, часто отказываются от подобного способа получения собственности.
Второй путь — это почтой отправить им письменное уведомление о том. что вы собираетесь продавать комнату, где должны изложить на каких условиях комната продаётся, и предложить им купить её на этих условиях. Это будет подтверждением того, что вы поставили соседей в известность. . И если они никак не отреагировали на это — то значит таким образом они отказались от права первоочередной покупки.
И третий путь — в судебном порядке решить этот вопрос. Но в данном случае — это ни к чему.

Только дарением, к сожалению!

Сначала надо предложить соседям выкупить. Они отказываются — продаёте. Если они докажут, что Вы продали по цене ниже, чем предлагали им, начнутся проблемы. У Вас.

а вы и не должны спрашивать у них разрешения!
предложите им купить вашу комнату\. если они в течении месяца не купят, то можете продавать третьим лицам

а никто не спрашивает, за они или против. Они имеют право ее купить в первую очередь. Не покупают — до свиданияю Продаете на сторону.

Если в соседней комнате собственник ребёнок, то только дарение, и то в каждом городе по разному, вот в нашем требуется согласие опеки. Вперёд в регпалату и узнавайте кто сейчас сособственник. Посылаем сособственникам конкретное предложение о покупке Вашей комнаты, за конкретную цену, всё это в заказном письме, если нет реакции, то вперёд продавать. А вообще наймите риэлтера — может если Вы не договорились с соседями, то хороший риэлтер без мыла в …влезет.

Можно сперва оформить дарение, например, на 1/100 долю в праве, а после этого, оставшуюся долю уже продать.. . Т. к. покупатель уже будет сособственником, то у него будет такое же право преимущественной покупки, как и у других соседей. Т. е. отказы от них не потребуются.. . Просто можно и всю комнату «подарить», но тогда Покупатель-Одаряемый на налог попадает. . а 1/100 доля-налог небольшой…

Прежде чем купить комнату в коммунальной квартире, учтите, что вас ждет немало вроде бы незаметных, на первый взгляд, препятствий. Во-первых, по мнению экспертов, цена квадратного метра в коммуналке изначально выше, чем в квартирах. Поэтому решиться на приобретение комнаты в центре, а не квартиры в Подмосковье, стоит только в том случае, если для вас проблематично тратить несколько часов на дорогу от дома до работы и обратно. Во-вторых, не забудьте, что покупка комнаты всегда сопряжена с человеческим фактором. То есть, подбирая жилье, вам придется не только учитывать месторасположение квартиры, метраж комнаты, но и тщательно выбирать соседей. Согласитесь, жить бок о бок с алкоголиками и тунеядцами небезопасно. В-третьих, будьте готовы к тому, что на проверку документов истории комнаты (кто когда владел, был прописан и т. д. ) потребуется гораздо больше времени,
чем при «работе» с обычной квартирой, а риски возникновения непредвиденных «дополнительных обстоятельств» , которые могут препятствовать сделке, тут гораздо выше.

Условия покупки
До некоторых пор купить коммуналку можно было только на свои кровно заработанные. Банки не кредитовали покупателей коммунальных «долей» . Но сейчас ситуация кардинально изменилась.
Условия программ ипотечного кредитования коммуналок стандартны. Заем может быть предоставлен на покупку отдельной комнаты в жилом доме или в квартире, на которую оформлено право собственности. При этом дом, в котором находится объект покупки, не должен стоять в очереди на капитальный ремонт или снос, поскольку банки не дадут деньги на покупку жилья в ветхом фонде.
ПО МАТЕРИАЛАМ ЖУРНАЛА «СЕМЕЙНЫЙ БЮДЖЕТ»

Документы, необходимые при покупке комнаты:
— паспорт;
— правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т. д.) ;
— выписка из домовой книги (информация о проживающих в данном жилом помещении) ;
— копия финансового лицевого счета;
— справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (справки 3, 4, 5 действительны в течение месяца со дня выдачи) ;
— справка по форме 11-а (выдается в БТИ) , к справке прилагается экспликация — план квартиры;
— справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство) , выдается в налоговой инспекции;
— разрешение органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если собственниками квартиры/доли в квартире являются несовершеннолетние дети;
— свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;
— нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу комнаты, если продаваемое жилье стало собственностью во время нахождения в браке.

Если вам не хватает средств для приобретения однушки, и только комнату в коммуналке вы можете позволить себе купить, то покупать лучше в квартире, в кот. меньше жилых помещений- комнат. Т. е. в трешке лучше, чем в пятикомнатной, а в двушке лучше, чем в трешке.
И обращать внимание надо на общую площадь жилого помещения- площади вспомогат. помещений- коридоры, кухня, ванная, туалет.
Потому что пользование совместное, и чем больше площади эти, тем меньше вероятность споров по пользованию.
И лучше, если соседи по коммуналке тоже будут собственниками жилых помещ. комнат и живут, а не сдают, потому что они сособственники и мест общего пользования порядка будет больше.
Если собственники, но сдают, или наниматели по дог. соцнайма, то срач будет с большой степенью вероятности.
ОБратить внимание также на наличие приобров учета по воде, по эл-ву. потому что могут быть споры по оплате с соседями.
ИМХО- уж лучше подождать/подкопить и однушку купить, чем покупать себе проблему коммунальную.

подводные камни-только споры с соседями по поводу очерёдности в ванную, на кухню и в туалет

Проверить, кто участвовал в приватизации и кто не участвовал и почему. Есть ли у этих неучаствовавших отказ от приватизации. Нет ли выписанных в интернаты, детдома, армию и просто пропавших без вести среди жильцов приватизированной комнаты.

Подводных камней может быть очень много, вплоть до квартирного рабства. При покупке квартир или комнат обязательно проверяется история квартиры, каким образом она приватизировалась, кто какие права имел до приватизации и после. Каждый случай индивидуален.

Как говорят, в не свои сани не садись. Или все приватизированы комнаты, но только без соцнайма. Будет свара.

И чего?.. в коммуналке кто-то приватизирует комнаты, кто-то нет..

Намного меньше чем при покупке комнаты в квартире, где остальные комнаты приватизированы. Не нужны отказы от покупки- нет сособственников.

Не имеет никакого значения, что в квартире есть собственность и муниципальное жильё. Огромный подводный камень — само проживание к коммуналке. Бесконечные бытовые споры о местах общего пользования, ремонте, частая смена жильцов, возможность проживать с аморальными личностями, больными (опасными) , и т. д. , что вредно для собственного здоровья и спокойного образа жизни. Если чисто для вложения, купить и закрыть, то можно.

вполне можете купить

Почитайте про свою будущую жизнь ст. 41,42,43 ЖК РФ..

Закажите выписку из Росреестра о зарегистрированных правах и такую же из БТИ (поскольку право на одну из комнат может быть незарегистрированным, т. к. возникло до 1998 года) . Так Вы узнаете, кто является собственником или наймодателем остальных комнат. Это нужно для совершения сделки, т. к. для регистрации перехода права собственности Вам потребуется приложить к пакету документов отказы от преимущественного права приобретения от остальных сособственников. Если остальные комнаты находятся по договору соц. найма, то собственником их, скорее всего является муниципалитет (либо какая-либо организация, на балансе которой стоит дом) . От муниципалитета, как от сособственника, также придется брать отказ от права преимущественного приобретения.
P.S. Не связываетесь ))

250 ст. ГК РФ изучите — должно быть письмо о преимущественном праве покупки государству (т. к. соц. найм) , а также кто был прописан начиная с момента приватизации и по сегодняшний день, обременения, есть ли дети, пенсионеры в собственниках. А лучше обратитесь к риэлтору, «сам себе риэлтор» — до добра не доводит, особенно с частями квартир. Если по Москве и МО, обращайтесь, помогу.